ITBI Pago a Maior — Atendimento Nacional

Restituição de ITBI — Contestação da Base de Cálculo

O STJ decidiu em 2021 (Tema 1.113, julgamento em repetitivo) que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação — o preço efetivamente pago pelo imóvel — e não o valor venal definido pela prefeitura. Muitos municípios ainda calculam o ITBI com base na Planta Genérica de Valores, que frequentemente supera o valor real da transação. Quem pagou ITBI nos últimos 5 anos com base no valor venal superior ao preço pago pode ter direito à restituição da diferença. O escritório Cestari, do Dr. Caio Cestari analisa e conduz o processo de forma remota.

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Análise inicial do caso

Comprou imóvel nos últimos 5 anos e pagou ITBI calculado pela prefeitura?
O valor usado para calcular o ITBI foi maior que o preço pago pelo imóvel?
A prefeitura usou a "planta genérica de valores" como base do ITBI?
Recebeu imóvel por herança ou doação e pagou ITBI sobre valor venal?
Quer verificar se tem direito à restituição do ITBI pago?

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O que, por que, quem, onde, quando, como e quanto

Restituição de ITBI — entenda em detalhes

O que é

A restituição de ITBI é o processo de recuperar a diferença entre o ITBI calculado pelo município e o valor que deveria ter sido cobrado com base no preço real da transação. Após decisão do STJ (Tema 1.113/2021), a base de cálculo do ITBI deve ser o valor efetivo do negócio jurídico, não o valor venal para IPTU.

Por que buscar

Municípios que usavam a Planta Genérica de Valores (a mesma base do IPTU) para calcular o ITBI podem ter cobrado valores superiores ao preço real da compra. A diferença, somada à correção pela SELIC, pode ser relevante. O prazo prescricional é de 5 anos a partir do pagamento.

Quem pode

Qualquer pessoa física ou jurídica que comprou, recebeu por herança ou adquiriu imóvel nos últimos 5 anos em município que usou base de cálculo superior ao valor da transação para o ITBI. A análise parte da comparação entre o valor pago pelo imóvel e o valor usado pela prefeitura para calcular o ITBI.

Onde protocolar

O pedido de restituição é protocolado junto à Secretaria Municipal de Finanças. Se negado administrativamente, cabe ação judicial de repetição do indébito perante a Justiça Estadual. O escritório Cestari, do Dr. Caio Cestari conduz o processo de forma remota, sem necessidade de comparecimento ao município.

Quando agir

O prazo prescricional é de 5 anos contados da data do pagamento do ITBI. Em 2026, ainda é possível contestar ITBI pago de 2021 em diante. A consulta é indicada especialmente para quem comprou imóvel entre 2019 e 2022, período em que muitos municípios ainda não haviam adequado o cálculo à tese do STJ.

Quanto envolve

O valor recuperável é a diferença entre o ITBI pago e o ITBI que deveria ter sido cobrado com base no preço real da transação, atualizado pela SELIC. Os honorários são avaliados conforme o caso, com modelo de êxito disponível para essa modalidade.

Passo a passo

Como funciona a restituição de ITBI

Análise do ITBI pago

Você envia a guia de recolhimento do ITBI, o contrato de compra e venda ou escritura e os documentos de registro. O escritório verifica a base de cálculo usada pelo município.

Pedido administrativo

Protocolo do pedido de restituição junto à Secretaria de Finanças do município, demonstrando a diferença entre o valor da transação e a base usada pelo município.

Ação judicial (se necessário)

Se o município negar o pedido ou não responder no prazo, o escritório ingressa com ação de repetição do indébito perante a Justiça Estadual.

Restituição

Os valores são restituídos via depósito ou compensação com outros tributos municipais, conforme a lei local e a decisão judicial ou administrativa.

Esse processo começa com o envio das informações iniciais. Explique sua situação pelo WhatsApp para entender quais documentos podem ser necessários.

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Situações

Situações em que o ITBI pode ter sido pago a maior

Município usou a Planta Genérica de Valores (base do IPTU) em vez do valor da transação
Valor venal do imóvel para IPTU era superior ao preço pago pelo comprador
ITBI calculado sobre o valor de avaliação bancária (que pode superar o preço real)
Incidência de ITBI na integralização de imóvel ao capital social de empresa (casos de imunidade)
Aquisição por herança com base de cálculo superior ao valor de mercado do bem
ITBI cobrado em operações de fusão, incorporação ou cisão empresarial (possível imunidade)

Referência

Quando há direito à restituição do ITBI

Situação	Base usada pelo município	Tese aplicável
Compra de imóvel residencial	Valor venal > preço pago	Tema 1.113 STJ (2021)
Compra de imóvel comercial	Valor venal > preço pago	Tema 1.113 STJ (2021)
Integralização ao capital social	Qualquer valor	Imunidade CF/88, art. 156, §2º, I
Fusão, incorporação ou cisão	Qualquer valor	Imunidade CF/88, art. 156, §2º, I

Se a sua situação se encaixa em algum desses pontos, o próximo passo é enviar as informações iniciais para análise.

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Respostas diretas

Perguntas frequentes sobre restituição de ITBI

O que é restituição de ITBI?

É o processo de recuperar a diferença entre o ITBI pago ao município e o valor que deveria ter sido cobrado com base no preço real da transação imobiliária. Após decisão do STJ (Tema 1.113/2021), o município não pode usar o valor venal do IPTU como base do ITBI quando for superior ao preço pago.

O STJ realmente decidiu que o ITBI não pode ser calculado pelo valor venal?

Sim. Em 2021, o STJ julgou o Tema 1.113 em regime de repetitivo e firmou a tese de que a base de cálculo do ITBI é o valor declarado pelo contribuinte (preço da transação), e o município não pode adotar automaticamente o valor venal do IPTU se ele for maior.

Quem pode pedir a restituição do ITBI?

Qualquer comprador de imóvel nos últimos 5 anos cujo município tenha usado base de cálculo superior ao preço pago pode solicitar a restituição da diferença. A análise parte da comparação entre o valor declarado na escritura e o valor usado pelo município para calcular o ITBI.

Qual o prazo para pedir a restituição do ITBI?

O prazo prescricional é de 5 anos contados do pagamento. Em 2026, é possível contestar ITBI pago desde 2021. Após 5 anos do pagamento, o direito à restituição se extingue, independentemente do valor envolvido.

A compra de imóvel por empresa também tem direito à análise?

Sim, e em alguns casos a imunidade é total. A Constituição Federal (art. 156, §2º, I) prevê imunidade do ITBI na transmissão de imóveis para integralização do capital social de empresa e em operações de fusão, incorporação e cisão.

O processo de restituição de ITBI é demorado?

A etapa administrativa varia por município — entre 60 e 180 dias. Se negado, a ação judicial tem prazo processual variável, mas muitos casos são resolvidos em esfera administrativa ou por acordo em audiência de conciliação.

FAQ

Perguntas frequentes

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado na transferência onerosa de imóveis — compra e venda, dação em pagamento, arrematação. O cálculo tradicional dos municípios era feito com base no valor venal do imóvel para fins de IPTU (Planta Genérica de Valores). Após o julgamento do Tema 1.113 pelo STJ em 2021, a base de cálculo correta passou a ser o valor declarado pelo contribuinte — o preço efetivo da transação —, salvo quando o município comprove que há subdeclaração.

Em 2021, o STJ julgou o Tema 1.113 em regime de recursos repetitivos e fixou a tese de que a base de cálculo do ITBI é o valor declarado pelo contribuinte (preço da transação), sendo vedado ao município adotar automaticamente o valor venal do IPTU quando ele for superior ao preço pago. A decisão vincula todos os tribunais inferiores, mas muitos municípios demoraram a adaptar seus sistemas — o que gerou cobranças indevidas em transações realizadas mesmo após o julgamento.

Qualquer comprador de imóvel — pessoa física ou jurídica — que pagou ITBI calculado sobre valor superior ao preço da transação nos últimos 5 anos tem potencial direito à restituição da diferença. A análise parte da comparação entre o valor constante na escritura ou contrato de compra e venda e a base de cálculo usada pelo município nas guias de recolhimento. O prazo prescricional de 5 anos corre a partir de cada pagamento.

O prazo prescricional é de 5 anos contados da data do pagamento do ITBI. Em 2026, é possível contestar ITBI pago desde 2021. Após 5 anos do pagamento, o direito à restituição daquele período se extingue. Para quem comprou imóvel entre 2019 e 2022 — período em que muitos municípios ainda usavam a Planta Genérica de Valores como base —, a análise é especialmente indicada.

O pedido é protocolado junto à Secretaria Municipal de Finanças do município onde o imóvel está localizado. Deve ser apresentada a guia de recolhimento do ITBI, o contrato de compra e venda ou escritura e documentos de registro. O município tem prazo legal para responder. Se o pedido for deferido, a restituição é feita via depósito ou compensação com outros tributos. Se negado, cabe ação judicial perante a Justiça Estadual.

A Constituição Federal (art. 156, §2º, I) prevê imunidade do ITBI em dois casos: (1) na transmissão de imóvel para integralização do capital social de pessoa jurídica — ou seja, quando o sócio transfere um imóvel para a empresa como parte de sua participação no capital; e (2) nas transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas. Nesses casos, não há incidência de ITBI, e valores eventualmente pagos podem ser restituídos.

O ITBI não incide sobre transmissões causa mortis (herança) — esse é o campo de incidência do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), tributo estadual. Porém, em casos de herança em que houve cobrança indevida de ITBI ou em que o ITCMD foi calculado sobre base superior ao valor de mercado do bem, existe possibilidade de contestação. A análise do caso específico é necessária para verificar a tese aplicável.

O banco financiador não interfere no processo de restituição do ITBI. O ITBI é cobrado pelo município sobre a transmissão da propriedade — é uma obrigação do comprador perante o fisco municipal, independentemente da existência de financiamento. A restituição, quando devida, é creditada ao contribuinte (comprador) que efetuou o pagamento indevido. O escritório Cestari, do Dr. Caio Cestari conduz o processo sem necessidade de envolvimento do banco.

Se o município indeferir o pedido administrativo ou deixar de responder no prazo legal, o contribuinte pode ingressar com ação judicial de repetição do indébito tributário perante a Justiça Estadual. O prazo prescricional para ação judicial é de 5 anos. Em alguns casos, dependendo da urgência e da situação específica, pode ser cabível mandado de segurança. O escritório Cestari, do Dr. Caio Cestari representa clientes em qualquer município de forma remota.

Sim. O escritório Cestari, do Dr. Caio Cestari atende clientes em todo o Brasil de forma remota. O processo administrativo de restituição de ITBI pode ser conduzido integralmente à distância, com envio digital de documentos. Em caso de ação judicial, o escritório representa o cliente perante a Justiça Estadual do estado onde o imóvel está localizado, sem necessidade de deslocamento do cliente.

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